检测是指通过专用仪器和设备对房屋的结构和构件的特性、参数、缺陷进行测定，必要时辅以验算。

鉴定是指根据对房屋的检查和检测结果，依据国家、行业和省市地方相关鉴定标准，对房屋的特性进行评定。

房屋鉴定主要有安全性鉴定、危险性鉴定、可靠性鉴定、完损等级评定和抗震性能鉴定。检测和鉴定既有区别又相互联系，鉴定必须以检测的结果为依据，但检测和鉴定需要的是两个工种、两种能力。

目前，在既有建筑的鉴定过程中，人为的把检测和“鉴定”分开了，不少官方文件也出台了相关规定，比如检测应有检测公司做，“鉴定”应由设计单位做等等。既有建筑的鉴定实际上是一个包含检测、“鉴定”等的一系列活动，没有检测就无从鉴定，不做鉴定，检测就不能是既有建筑的检测。既有建筑的检测和“鉴定”应该是一体的，应由同一个团队全程负责。

既有建筑的鉴定是一个系统的工作，包含调查、检测、分析、验算和评定等。一个合格的既有建筑鉴定工程师需要会调查、检测、分析、验算和评定；一个合格的鉴定机构要有能力完成调查、检测、分析、验算和评定。

现在大部分省市的既有建筑鉴定都是由检测机构完成，检测机构偏向于现场调查、检测，所以不少检测机构表现出来都是分析、验算的能力偏差一些。这主要是检测机构为了维护自身的检测资质，每年都要进行内审或外审，需要长期保持较高的检测水平，但是分析和验算能力却不需要定期维护。

此外与检测是定量不同，结构分析和验算是定性的存在，需要较强的专业能力，对分析和验算的审核不是一般人可以做的，对检测进行评审的人员和机构是没有能力对结构分析和验算进行评审的。

检测机构检测能力突出，但是分析、验算能力不足。但既有建筑的鉴定活动中，分析、验算和评定才是最重要的一环，因为它们决定了房屋的最终等级，说白了房屋安不安全是由分析、验算决定的，至于检测数据只是分析、验算的依据，并不能直接以它来评定房屋安不安全。所以检测机构来做既有建筑的鉴定，由于分析、验算能力不足，常常会出现鉴定结论的失真的情况。

有一些地方已经出台一些文件或者主管部门有所要求，明确规定既有建筑鉴定中的检测应由检测机构进行，分析、验算和评定由设计单位进行。

设计单位的分析、验算能力当然是比较高的，但由于分析、验算的依据是现场的调查和检测，人为的将这两者分开会出现非常不利的局面。

现场检测只对检测数据负责，检测机构对鉴定结论没有话语权当然也就没有相应的责任义务，结果就是部分检测机构可能会应付了事，单纯的采集一部分数据就不管了。而且如果只检测，不鉴定，那么在现场调查时，很难也不愿意去搞清楚结构现状，结构损伤等影响鉴定结论的情况。

设计院要对鉴定结论负责，但是又不能了解现场的实际情况，现场调查和检测是一个复杂的过程，没有深入的摸索和探寻是难于了解真实情况的，设计人员仅仅靠走马观花的现场调查是没有效果的。

此外，大部分设计院长期从事新建项目，但既有建筑往往需要根据不同年代的规范要求进行评估。既有建筑的分析验算和新建项目的分析验算有共同点，但也有很大的不同。有时候，既有建筑的鉴定结论可以说是一个未知数，它和建造的年代有关，和鉴定的目的有关，和鉴定工程师对法律规范的理解也有关系。而这些所有的分析判断都是建立在掌握了既有建筑的真实现状的前提下的。

鉴定应该有谁来做呢？

总的来说，没有检测能力的设计院不建议其做鉴定，没有分析、验算和评定能力的检测公司也不能做鉴定。鉴定是调查、检测、分析、验算和评定的结合，缺一不可。应该由具备检测能力的鉴定单位，或者有鉴定能力的检测单位，或者具备“双资质”的单位来实施。

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